Tourisme et boom immobilier en Espagne: un secteur lesté par le béton ?

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón

C’est un fait bien connu que l’Espagne représente un cas singulier, au niveau européen et mondial, de spectaculaire cycle d’expansion du secteur de la construction immobilière, entre les dernières années du XXe siècle et l’éclosion de la crise en 2007-2008, qui a entraîné la paralysie pratique de l’activité.

Benidorm

Benidorm – © A. Fernández Tabales 

Quelques brèves données1 semblent révélatrices pour dimensionner l’importance du phénomène :

– En 2006, considéré le moment sommet du cycle expansif, 14,17 % de la population espagnole était employée dans le secteur de la construction (la deuxième position de l’Union européenne après le Luxembourg). Par conséquent, l’impact sur les chiffres de chômage a été brutal (selon les dernières données annuelles connues, avec la chute d’affiliés à la Sécurité Sociale en 2010, dont 90 % venaient du secteur de la construction).

– Le parc immobilier espagnol a augmenté de 4 100 000 nouveaux logements dans la période 2001-2008, ce qui représente une croissance accumulée de 18,5 % à cette étape. Comparativement, la valeur la plus élevée a été atteinte en 2006, avec le chiffre de 18 000 nouveaux logements par million d’habitants, contre une moyenne de 5 000 par million dans l’Union européenne. Le résultat est qu’en 2008 l’Espagne prend la tête de la statistique de l’U.E., avec 544 logements pour 1 000 habitants.

– Un nombre considérable de ces logements a été vendu à des acheteurs étrangers (estimé à environ 15 % des ventes). Ce sont ceux qu’on nomme “géronto-immigrants” ou “immigrants climatiques”, qui les acquièrent, spécialement dans les aires touristiques, pour y résider durant leur la retraite. Pendant cette période, l’entrée de capital étranger pour l’achat de biens immobiliers en Espagne a représenté, chaque année, plus de 0,5 % du Produit Intérieur Brut national, avec un maximum de 0,9 % en 2003.

– La chute de la construction du fait (en même temps que cause) de la crise peut être vraiment décrit comme un effondrement. À titre d’exemple, la vente de ciment a baissé de 45 % entre 2007 et 2009 ; les nouveaux logements lancés en 2010 n’atteignent pas 10 % des chiffres de 2006.

– La conséquence finale est l’existence d’un gigantesque “stock” de logements invendus, dont l’estimation oscille entre 750 000 et 900 000 unités, situés principalement dans les zones touristiques du littoral méditerranéen et les deux archipels (des Baléares et des Canaries). Ceci représente l’un des principaux problèmes de l’économie espagnole, car les entreprises immobilières cumulaient, en Juin 2011, des dettes bancaires à hauteur de 308 425 millions d’euros, dont 176 000 millions classés comme “actifs toxiques” en raison de l’improbabilité de leur remboursement (selon des données de la Banque d’Espagne).Breve2

Playa de Matalascañas (Andalousie), juin 2011, où presque tout est à vendre ou à louer (ou les deux) – © R. Knafou

 

Dans ce contexte critique, quelles sont les conséquences pour l’activité et les espaces touristiques ? Pourquoi le phénomène présente-t-il d’un grand intérêt pour la communauté scientifique spécialisée en tourisme ?

Un premier point à noter est que la dimension du phénomène a entraîné la réaction, déjà au milieu de la première décennie du XXIe siècle (c’est-à-dire, avant l’effondrement du modèle), des entreprises touristiques, qui ont vu les bases de leur activité se détériorer rapidement (et ainsi, ils se joignent aux cris d’alarme émanant des milieux académiques et des groupes écologistes).

À ce sujet, on doit faire référence à la prise de position publique en 2005 d’Exceltur (l’Alliance pour l’Excellence Touristique, l’association qui groupe les principales entreprises touristiques espagnoles), avec son document intitulé “l’Impact des modèles de développement touristique dans le littoral méditerranéen et les îles” qui manifestait déjà sa préoccupation devant la dérive des principaux espaces touristiques vers la massification et la saturation urbaine, en affirmant que celles-ci diminueraient à moyen terme la compétitivité des destinations et, avec cela, la rentabilité de leurs propres entreprises.

Les impacts les plus significatifs que cette situation a entraîné dans les destinations touristiques peuvent être distingués selon deux points principaux.

D’une part, et en raison de l’augmentation accélérée des prix du foncier qui a accompagné le cycle expansif, la difficulté – dans certains cas presque impossibilité – de développer de vrais projets touristiques (des hôtels dans son expression la plus évidente) en raison du prix très élevé du sol dans les aires touristiques les plus renommées. De tels prix ne pouvaient pas être assumés par un projet hôtelier, dont les délais d’amortissement sont plus longs, mais uniquement par les produits résidentiels permettant de récupérer (ou d’espérer récupérer) rapidement l’investissement réalisé, grâce à la vente du logement à l’acheteur. Cette problématique a limité les initiatives des entrepreneurs proprement touristiques (distinctes des sociétés immobilières) pendant les dernières années dans les espaces présentant les plus grandes potentialités d’usage touristique; il est à noter que bien que dans la dernière étape on ait constaté une certaine baisse des prix du foncier du fait de la crise, l’ampleur de cette diminition est pour le moment plus faible que prévu et ainsi le problème persiste.

D’autre part, les conséquences du “boom” immobilier se sont traduites par une détérioration de la qualité globale des espaces touristiques, où la saturation de l’urbanisation a entraîné une dégradation généralisée et une banalisation des paysages, ainsi que l’aggravation du fonctionnement ou du “métabolisme” des sites (transport, gestion de l’eau, traitement des déchets, équipements et services urbains, etc.).

Cette détérioration de la qualité des espaces provoque une descente des niveaux de satisfaction des segments les plus qualifiés de la demande, dont les premiers signes ont été déjà détectés dans les enquêtes sur les lieux touristiques, segments qui s’orienteront présumablement vers d’autres destinations avec de meilleures conditions.

Ce diagnostic semble en contradiction avec les excellents résultats que le tourisme espagnol a enregistrés en 2011 ; cependant, ces résultats, mesurés en arrivées de touristes ou en nuitées, peuvent être trompeurs par rapport à la réalité sous-jacente, puisqu’il conviendrait de tenir compte, d’une part, de la situation d’instabilité des pays du sud de la Méditerranée (la Tunisie, le Maroc, l’Égypte), ce qui a entraîné un détournement des flux touristiques vers l’Espagne comme destination-refuge; et, d’autre part, du fait que la dépense moyenne par touriste a reculé, ce qui montre un scénario d’augmentation des arrivées couplé à une réduction du rendement par visiteur, combinaison qui peut être qualifiée de risque sérieux pour nos destinations à moyen et long terme.

Enfin, et en centrant l’analyse sur le moment présent, le plus surprenant, presque déconcertant, est que l’étude des Plans de développement urbain municipaux qui sont élaborés et en approbation aujourd’hui, montrent une claire tendance à répéter les modèles de l’expansionnisme urbain de la décennie précédente, avec même des taux de croissance prévus supérieurs à ceux connus dans la dite décennie, dans l’attente illusionnée, et illusoire, de présumés acheteurs européens susceptibles d’acquérir le “stock” de logements invendus. Tout cela confirme l’hypothèse qu’actuellement, à travers une pratique erronée de la planification urbaine et territoriale, sont jetées les bases ou les fondements normatifs de la prochaine crise, démontrant l’inertie d’une culture publique et privée qui a déjà prouvé, dans le passé et le présent, son inefficacité économique et sa non soutenabilité territoriale.

NOTES

Le détail des sources statistiques des données citées dans le texte sont disponibles dans la publication: Fernández Tabales, A. y Cruz, E. (2011): “Territorio y actividad constructora: del “tsunami” a la crisis. Factores explicativos y propuesta de indicadores a escala municipal en Andalucía”. En Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles, Nº. 56, 2011, págs. 79-110.

 

POUR CITER CET ARTICLE

Référence électronique :

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón, Tourisme et boom immobilier en Espagne: un secteur lesté par le béton ?, Via@, Brèves, mis en ligne le 31 mai 2012.

AUTEURS

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón

Université de Séville

TRADUCTION

Alfonso Fernández Tabales

Université de Séville

Rémy Knafou

Université Paris 1 – Panthéon Sorbonne