Turismo y boom inmobiliario en España: ¿un sector lastrado por el cemento?

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón

Es un hecho bien conocido que España representa un caso singular, a nivel europeo y mundial, por el espectacular ciclo expansivo experimentado por el sector de la construcción desde finales de la década de los noventa del siglo XX hasta la eclosión de la crisis en 2007-2008, que ha ocasionado la práctica paralización de la actividad.

Benidorm

Benidorm – © A. Fernández Tabales

Algunos breves datos1 resultan reveladores para dimensionar la magnitud del fenómeno:

– En el año 2006, considerado el momento cumbre del ciclo expansivo, el 14,17% de la población española empleada lo estaba en el sector de la construcción (segunda posición de Europa tras Luxemburgo). Consecuentemente, el impacto posterior en las cifras de desempleo ha sido brutal (según los últimos datos anuales conocidos, de la caída de afiliados a la Seguridad Social en 2010, el 90% procedían del sector de la construcción).

– El parque inmobiliario español aumentó en 4.100.000 nuevas viviendas en el periodo 2001-2008, lo cual representa un incremento acumulado del 18,5% en dicha etapa. Comparativamente, el valor más alto se alcanzó en 2006, con la cifra de 18.000 viviendas nuevas por cada millón de habitantes, frente al promedio de 5.000 por millón de habitantes de la Unión Europea. El resultado es que en 2008 España encabeza la estadística de la U.E., con 544 viviendas por cada 1.000 habitantes.

– Un número considerable de estas viviendas fueron vendidas a compradores extranjeros (se estima en torno al 15% de las ventas). Son los denominados “gerontoinmigrantes” o “inmigrantes climáticos”, que las adquieren, especialmente en áreas turísticas, para residir en ellas una vez jubilados. Para valorar su trascendencia hay que decir que durante este periodo la entrada de capital extranjero para compra de inmuebles en España, significó en todos los años más del 0,5% del Producto Interior Bruto nacional, con un máximo en 2003 del 0,9%.

– La caída de la construcción por efecto (a la vez que causa) de la crisis puede calificarse de auténtico colapso. A modo de ejemplo, la venta de cemento ha descendido un 45% entre los años 2007 y 2009; o las viviendas libres iniciadas en 2010 no llegan al 10% de las cifras alcanzadas en 2006.

– La consecuencia final es la existencia de un gigantesco “stock” de viviendas sin vender, cuya estimación oscila entre las 750.000 y las 900.000 unidades, localizadas sobre todo en las zonas turísticas del litoral mediterráneo y ambos archipiélagos (Baleares y Canarias). Esto representa uno de los principales problemas de la economía española, ya que se traduce en que las empresas inmobiliarias acumulan, a fecha de Junio de 2011, unas deudas con el sector financiero de 308.425 millones de euros, de los cuales 176.000 millones se califican de “activos tóxicos” por lo improbable de su cobro (según datos del Banco de España).Breve2

Playa de Matalascañas, junio de 2011, donde casi todo está propuesto a la venta o para alquilar (o ambas cosas) – © R. Knafou

Pues bien, en este contexto crítico, ¿cuáles han sido y son las consecuencias para la actividad y los espacios turísticos? ¿por qué el fenómeno resulta de gran interés para la comunidad científica especializada en el turismo?.

Un primer hecho a tener en cuenta es que la magnitud del fenómeno ha generado la reacción, ya a mediados de la primera década del siglo, es decir, antes del colapso del modelo, de los propios agentes empresariales turísticos, que ven deteriorarse aceleradamente las bases de su actividad (y que con ello se sumaron a las voces de alarma que venían surgiendo desde ámbitos académicos y grupos ecologistas). A este respecto, es de obligada referencia la toma de postura pública en 2005 de Exceltur (Alianza para la Excelencia Turística, asociación que agrupa a las principales empresas turísticas españolas), la cual en su documento “Impacto de los modelos de desarrollo turístico en el litoral mediterráneo y las islas” ya manifestaba su preocupación por la deriva de los principales espacios turísticos hacia la masificación y la saturación urbanística, afirmando que éstas disminuirán a medio plazo la competitividad de los destinos y, con ello, la rentabilidad de sus propias empresas.

Los impactos de mayor trascendencia que esta situación ha ocasionado en los destinos turísticos se pueden diferenciar en dos líneas fundamentales:

Por una parte, y como resultado del acelerado incremento de los precios del suelo que acompañó al ciclo expansivo, la dificultad, en algunos casos casi imposibilidad, de afrontar verdaderos emprendimientos turísticos (hoteles en su expresión más evidente) por la carestía de los precios del suelo en las áreas más demandadas turísticamente. Estos precios no pueden ser asumidos por un proyecto hotelero, cuyos plazos de amortización son más amplios, sino únicamente por productos residenciales que recuperan (o esperaban recuperar) la inversión realizada rápidamente, a través de la venta de la vivienda al comprador. Esta problemática ha limitado las iniciativas empresariales propiamente turísticas, diferentes de las inmobiliarias, en las áreas con mayores potencialidades de uso turístico en los años recientes; siendo de destacar que aunque en la última etapa se constata un cierto descenso en los precios del suelo por efecto de la crisis, la magnitud de dicho descenso está siendo inferior al que cabría esperar, por lo que el problema no ha desaparecido.

Por otra parte, las consecuencias del “boom” inmobiliario se han reflejado en un deterioro de la calidad general de los espacios turísticos, en los que la saturación de la urbanización ha generado una extendida degradación y banalización de los paisajes, así como un empeoramiento en el funcionamiento o “metabolismo” de los destinos (transporte, gestión del agua, tratamiento de residuos, equipamientos y servicios urbanos, etc.).

Este deterioro de la calidad de los espacios está provocando un descenso en los niveles de satisfacción de los segmentos de demanda más cualificados, de lo cual ya se han detectado los primeros indicios en las encuestas en lugares turísticos, que presumiblemente se irán orientando hacia otros destinos con mejores condiciones. Dicho diagnóstico parece contradecirse con el hecho de los excelentes resultados que el turismo en España está cosechando el presente año 2011, sin embargo, estos resultados, medidos en llegadas de turistas o en pernoctaciones, pueden ser engañosos respecto a la realidad subyacente, ya que es preciso tener en cuenta, por una parte, la coyuntura de inestabilidad atravesada por los países de la ribera sur del Mediterráneo (Túnez, Egipto, Libia, …), que se ha traducido en un desvío de flujos turísticos a España como destino-refugio; y, por otra parte, la realidad de que el gasto medio por turista ha descendido, lo cual nos muestra un escenario de incremento de las llegadas sumado a una reducción de la rentabilidad por visitante, conjunción que puede calificarse de grave riesgo para nuestros destinos a medio y largo plazo.

Para finalizar, y centrando el análisis en el momento actual, lo más sorprendente, casi desconcertante, es que el estudio de los planes urbanísticos municipales que se están elaborando y aprobando a día de hoy, muestra una clara tendencia a repetir los modelos de expansionismo urbanizador de la década anterior, incluso con cifras de crecimiento previsto superiores a las conocidas en dicha década, a la espera ilusionada, e ilusa, de unos presuntos compradores europeos que adquieran el “stock” de viviendas sin vender. Todo ello plantea la hipótesis de que en la actualidad, a través de una errónea práctica de la planificación urbana y territorial, se están poniendo las bases o cimientos normativos de la próxima crisis, mostrando la inercia de una cultura pública y privada que ya ha demostrado, en el pasado y en el presente, su ineficacia económica e insostenibilidad territorial.

NOTAS

Las fuentes estadísticas detalladas de los datos citados en el texto pueden consultarse en la publicación: Fernández Tabales, A. y Cruz, E. (2011): “Territorio y actividad constructora: del “tsunami” a la crisis. Factores explicativos y propuesta de indicadores a escala municipal en Andalucía”. En Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles, Nº. 56, 2011, págs. 79-110.

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Referencia electrónica :

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón, Turismo y boom inmobiliario en España: ¿un sector lastrado por el cemento?, Via@, Breves, publicado el 31 de mayo 2012. URL : http://www.viatourismreview.net/Breve2_ES.php

AUTORES

Alfonso Fernández Tabales & Enrique Santos Pavón

Universidad de Sevilla